전입신고 & 확정일자로 임차보증금 지키는 방법

전입신고 & 확정일자

임차보증금 지키는 방법

 

 

 

 안녕하세요. 신글번글 블로그 주인 '집선생'입니다.

 오늘은 임대차보증금 지키는 방법에 대한 이야기를 하려고 하는데요. 대한민국에 사는 누구든 내집마련을 하기 전까지는 다른 사람의 집에 세들어 살 수 밖에 없습니다. 세들어 살기 위해서는 당연히 임대차계약을 해야겠죠. 그럼 임대차계약은 그냥 하나요? 당연히 그에 따른 보증금(및 월세)이 있어야 합니다. 그런데 이 보증금이 동네슈퍼에서 물건 구매할 때처럼 주머니에서 쉽게쉽게 꺼낼 수 있을 만한 돈이 절대 아닙니다. 만약 이런 자금을 임대기간이 끝나고 받을 수 없게 된다면 하늘이 노래지겠죠? 이에 대해서 보증금을 지키고자 하는 방법에 대해서 안내드리려고 합니다.

 

 

 

 임대차계약은 하셨나요?

 

 우선 임대차보증금 얘기를 하려면 임대차계약부터 신중히 잘 하셔야 합니다. 그런데 우리가 임대차보증금을 지켜내기 위해서 하는 계약이 임대차계약인데, 우선 그 임대차계약이 무엇인지부터 알고 가야 할 것 같습니다.

 

 민법 제618조에서 '임대차 계약'에 대해서 정의하고 있습니다. 임대차 계약이란 당사자 일방(집주인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 계약을 말합니다.

 

 법 규정만 보면 잘 모르겠습니다. 설명드리자면, 두 당사자가 차임을 지급하기로 하고 집을 사용하는 것을 내용으로 하는 계약을 말하는 것입니다. 중요한 것은 '차임'인데요. 흔히 우리가 하는 '전세'도 임대차에 포함됩니다. 원래 '전세권'은 전세권등기를 전제로 성립되는 것입니다. 그런데 부동산 시장에서 '전세'라 하면 채권적 전세를 말하는 것이 대부분입니다. 이는 전세권등기를 대상으로 하지 않고 월세 없이 보증금만을 받고 집을 사용하겠다는 것을 말합니다. 채권적 전세에서 위 민법상의 차임은 '전세보증금의 이자'가 되는 것입니다.

 

 그래도 이해하기가 좀 어려우실겁니다. 요약하자면 전세권등기를 하지 않고 전세살기로 계약하셨다면 그것은 임대차계약에 해당하므로 이번 포스팅에서 말씀드릴 '임대차보증금' 이야기가 똑같이 적용된다는 것입니다. 등기가 없이 보증금이 있는 집계약은 모두 해당된다고 생각하시면 됩니다.

 

 공인중개사 사무실 앞에 전세 2억, 전세 2억 5천 이렇게 붙여져 있죠? 이것도 사실은 임대차계약은 포함되는 것입니다. 왜냐면?? 전세권등기는 당연히 없다고 전제하고 하는 말이기 때문이죠 

☞ '임대차 계약' : 월세 임대차, 전세(등기없음) 포함

 

 

 

 임대차보증금 지키는 방법 3가지 : 이사, 전입신고, 확정일자

 주택임대차보호법 제3조에 의하면, 임차인이 주택을 인도받고(실제거주 : 이사) 주민등록(전입신고)을 마치면, 임차권등기를 하지 않았더라도 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있습니다. 즉 먼저 이사를 하여 실제거주하고 전입신고를 하게 되면 집주인이 다른 사람에게 그 집을 팔아도 임차인이 누구에게든지 "나 임차인이요" 하고 정당하게 말할 수 있다는 겁니다.

 

 또한 확정일자는 세들어 사는 집이 경매로 넘어갈때에, 임차보증금에 대한 우선변제권을 얻을 수 있는 방법입니다.

 

 자 그러면 구체적인 방법을 설명해드리겠습니다.

 

 

 임대차보증금 지키는 방법① : 이사(실제거주)

 

 임대차계약서에 임대차 거주기간이 나와있을 겁니다. 그 기간이 오면 하루빨리 이사하여 그 집에 거주해야 합니다. 부부의 경우, 임대차계약서 상 당사자는 남편이더라도 사정이 있어 남편이 그 집에 실제거주하기 힘든 상환이라면 부인부터 먼저 이사하여 거주하여도 무방합니다.

 

 

 

 임대차보증금 지키는 방법② : 전입신고

 

<준비물> 공인인증서

 

 

   

 

 ① 민원24 홈페이지(www.gov.kr)d에 들어가셔서 회원가입 후 로그인을 합니다.

 ② 민원24 홈페이지 검색란에 '전입신고'라고 검색 후 나오는 화면에서 '신청'버튼을 클릭합니다.

 

 

 

 ③ 1단계를 모두 작성하고 '다음단계'를 클릭합니다.

 

 

 ④ 2단계도 모두 작성하고 '다음단계'를 클릭합니다.

 

 

 ⑤ 3단계까지 모두 작성하고 '민원신청하기'를 클릭합니다. 그러면 전입신고 절차는 완료됩니다. 

 

 

 

 임대차보증금 지키는 방법③ : 확정일자

 

<준비물> 공인인증서, 계약서 스캔파일(pdf파일), 수수료 500원

 

 

     

 

 ① 인터넷등기소 홈페이지(www.iros.go.kr)에 들어가셔서 회원가입 후 로그인 부터 합니다.

 ② 상단에 '확정일자'에 '신청서 작성 및 제출'을 클릭합니다.

 ③ 들어가면 우측 하단에 '신규'버튼을 클릭합니다.

 

    

 

④ 해당 내용을 모두 작성한 후 우측 하단에 '저장 후 다음'을 클릭합니다.

⑤ 해당 내용을 모두 작성한 후 우측 하단에 '저장 후 다음'을 클릭합니다.

 

 

 ⑤ '계약증서파일첨부'를 클릭한 후 계약서 스캔파일을 첨부하고 '작성확인 및 완료'를 클릭합니다.

 

 

 ⑥ 해당 건을 선택한 후 '결제'를 클릭하여 결제합니다. 그리고 난 후 신청서 제출대기 탭에서 신청서를 제출해야 합니다. 그러면 담당공무원이 수일 내에 처리를 하게 되는데 처리와 동시에 확정일자가 부여절차가 완료됩니다.

 

 

 

 마치며 

 

 임대차계약을 하게되면 위의 세가지는 반드시 하셔야 합니다. 혹여라도 임대차계약 기간이 끝나더라도 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가시는 일은 절대 없도록 하세요. 그렇게 되면 위의 전입신고나 확정일자는 효력을 상실하게 되니까요.

 

 위의 방법으로 임대차보증금 잘 지켜내시기 바랍니다.